Was passiert am Wiener Wohnungsmarkt, wenn Bauen teurer wird? Mit dieser Frage beschäftigt sich ein interaktives Modell, das wir gemeinsam mit Ehsan Barin auf Basis des Vier-Quadranten-Modells von DiPasquale und Wheaton entwickeln. Anlass sind die höheren Anforderungen an Neubau und Sanierung, die sich aus der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ergeben können.
Das Grundmodell
Das Vier-Quadranten-Modell verbindet den Markt für Flächennutzung (Mieten) mit dem Vermögensmarkt (Immobilienpreise) und der Neubautätigkeit. Vier Beziehungen greifen ineinander: Die Nachfrage nach Flächen bestimmt die Miete, die Miete bestimmt über die Renditeerwartung den Preis, der Preis löst Neubau aus, und der Bestand wirkt wieder auf das Angebot. Ändert sich eine Größe, etwa die Baukosten, verschiebt sich das ganze Gleichgewicht.
Was wir daraus gemacht haben
Unser Modell ist dynamisch und nach Marktsegmenten gegliedert. Es zeigt also nicht nur den Endzustand, sondern auch den Weg dorthin. Als Web-Tool lassen sich Annahmen verändern, zum Beispiel höhere Baukosten, andere Zinsen oder eine veränderte Nachfrage. Die Auswirkungen sind sofort sichtbar. So werden Szenarien nachvollziehbar durchgespielt, statt nur diskutiert.
Qualitätssicherung
Ein Modell ist nur so gut wie seine Prüfung. Wir erwägen deshalb eine Validierung durch unabhängige Dritte. Der Schwerpunkt liegt auf den möglichen Folgen erhöhter Bauanforderungen für den Wiener Wohnungsmarkt.
Für wen das interessant ist
Für Banken, die Finanzierungsrisiken einschätzen, für Eigentümer und Entwickler, die Investitionen planen, und für alle, die wissen wollen, wie sich Regulierung und Kosten auf Mieten, Preise und Neubau auswirken können. Das Modell liefert keine Prognose im strengen Sinn. Es zeigt Wirkungsrichtungen und Größenordnungen unter klar benannten Annahmen.
Haben Sie ein Szenario, das Sie durchgespielt sehen möchten?
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