Die drei Stufen von ESG im Immobiliensektor: Von Pflicht zur Vision

Nachhaltigkeit ist mehr als ein Etikett. Im Immobiliensektor zeigt sich immer deutlicher, dass ESG (Environmental, Social, Governance) in unterschiedlichster Tiefe und Qualität umgesetzt wird. Doch nicht jedes Projekt, das sich "ESG-konform" nennt, verfolgt auch eine zukunftsfähige Strategie. Es fehlt oft an Klarheit darüber, wie tief ESG wirklich gedacht und gelebt wird, da auch gegenwärtige Ratings nur eine kurz- bis mittelfristige Betrachtung erlauben können. Somit wäre unser Blickwinkel eingeschränkt und wirklich langfristiges Handeln, also für Generationen werterhaltend, nur mit Zufall oder Glück treffsicher.

Das sollte es nicht sein - Generationen vor uns haben uns schon bewiesen wie man nachhaltige bauen kann und ESG gehen kann, bevor es den Begriff überhaupt gab. Doch der Klimawandel ist eine einzigartiges Ereignis, dass uns als Gesellschaft vor neuartige Herausforderungen stellt und sogar Menschenrechte bedrohen könnte.

Wir bei Real Estate Heritage beobachten diesen Wandel seit vielen Jahren und sehen: Die Frage ist nicht mehr, ob ESG berücksichtigt wird, sondern wie. Dabei hat sich eine differenzierte Betrachtung bewährt, die drei Reifestufen unterscheidet. Sie reichen von gesetzlicher Mindest-Compliance bis hin zu einem integrativen, generationenfähigen ESG-Verständnis.

Erste Stufe: Light ESG – die regulatorische Pflicht

Die erste Stufe beschreibt Immobilien, die lediglich die gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandards erfüllen. Sie halten aktuelle Umwelt- und Bauvorschriften ein, etwa in Bezug auf Energieeffizienz oder Klimaschutz, ohne darüber hinausgehende Maßnahmen zu setzen.

Merkmale:

• Erfüllung von Baurecht, Energieausweis, EU-Taxonomie-Mindestkriterien

• Keine freiwilligen ESG-Maßnahmen

• Geringe oder keine strategische Auseinandersetzung mit Klimarisiken

• ESG wird als formale Verpflichtung („tick-box“) verstanden

Einordnung:

Diese Gebäude befinden sich knapp oberhalb der sogenannten „Brown Assets“, sind also formal legal, aber langfristig kaum zukunftsfähig.

Zweite Stufe: Transitional ESG – die technisch-ökologische Perspektive

Die zweite Stufe steht für Immobilien, die sich auf die Dekarbonisierungsziele der EU bis 2040 ausrichten, jedoch ohne umfassende Integration sozialer oder kultureller Komponenten. Solche Projekte sind energetisch optimiert und klimabezogen zukunftsfähig, fokussieren sich aber stark auf technische Lösungen.

Merkmale:

• Ausrichtung auf Netto-Null-Ziele (z. B. bis 2040)

• Maßnahmen zu CO₂-Reduktion, Energieeffizienz, grüner Mobilität

• Soziale Aspekte (z. B. Nutzerbedürfnisse, Inklusion) spielen untergeordnete Rolle

• Architektonische oder gestalterische Qualitäten sind zweitrangig

Einordnung:

Transitional ESG-Projekte sind „auf dem Weg“, erfüllen viele Anforderungen von Investoren und Regulatoren, vernachlässigen aber noch die breitere Wirkung auf Gesellschaft, Raum und Lebensqualität.

Dritte Stufe: Deep ESG – der holistische Anspruch

Die dritte und höchste Stufe geht weit über Technik und Regulierung hinaus: Sie zielt auf eine ganzheitliche, zukunftsfähige und kulturell eingebettete Nachhaltigkeit. ESG wird hier nicht als Checkliste, sondern als Haltung verstanden – mit einem weiten Horizont, der Umwelt, Gesellschaft, Baukultur und Governance verbindet.

Merkmale:

• Ganzheitliche Dekarbonisierungs- und Klimaanpassungsstrategie

• Integration sozialer Resilienz, Diversität, Nutzerkomfort

• Berücksichtigung von Baukultur, Identität, Lebensqualität

• Zirkularität, Rückbaupotenzial und Biodiversität als integrale Bestandteile

• Partizipation und Stakeholdereinbindung

Einordnung:

Diese Immobilien sind „Best in Class“ – sie schaffen Werte für kommende Generationen, sind resilient gegenüber zukünftigen Krisen und leisten einen aktiven Beitrag zum gesellschaftlichen Wandel.

Warum diese Differenzierung wichtig ist

In einer Zeit zunehmender ESG-Regulierung und wachsender gesellschaftlicher Erwartungen reicht es nicht mehr, Mindeststandards zu erfüllen. Die Immobilienwirtschaft muss Verantwortung übernehmen – und zwar über den Lebenszyklus hinaus. Wer heute baut oder saniert, gestaltet nicht nur Gebäude, sondern auch Lebensräume und Zukunftsbilder.

Diese drei Stufen bieten Orientierung: Sie helfen Investoren, Entwicklern und Eigentümern, die ESG-Reife eines Projekts realistisch einzuschätzen und ambitionierte Ziele zu formulieren. Besonders bei historischen oder Bestandsobjekten zeigt sich, wie entscheidend es ist, Umwelt- und Klimaziele mit sozialen, kulturellen und architektonischen Werten zu verbinden.

Mit unserer Arbeit bei Real Estate Heritage unterstützen wir Projekte dabei, nicht nur „ESG-ready“, sondern wirklich „ESG-relevant“ zu werden – ökologisch, sozial und kulturell.